Hợp đồng xây dựng nhà ở , những điều khoản không thể thiếu
Thông thường, Hợp đồng xây dựng (nhà ở) được nhà thầu soạn sẵn theo những điều khoản và điều kiện mà họ cho là “với ai cũng vậy”. Tuy nhiên, chủ nhà cũng nên tự phác thảo cho mình một bản nháp Hợp đồng bao gồm những nội dung chủ yếu sau đây, làm cơ sở để phát hiện những thiếu sót trong hợp đồng của nhà thầu
Nội dung công việc
Mặc dù trước khi thỏa thuận đi đến hợp đồng, nhà thầu đều đã gật đầu cho tất cả các yêu cầu của chủ nhà, nhưng phần nội dung công việc cần liệt kê một cách đầy đủ và chi tiết các phần việc mà hai bên dự kiến giao nhận thầu.
Chất lượng và các yêu cầu kỹ thuật
Rất khó để chủ nhà có thể viện dẫn những tiêu chuẩn chất lượng hoặc các thông số kỹ thuật nhằm đảm bảo việc thi công của nhà thầu là đạt chất lượng hoặc đúng yêu cầu. Điều khoản này thường được các nhà thầu ghi một cách chung chung: “…bảo đảm thẩm mỹ và chính xác của các kết cấu xây dựng và thiết bị lắp đặt…”. Tuy nhiên, nên tham khảo các tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở và xây dựng công trình đặt ra những giới hạn tối thiểu cho chất lượng công trình
Thời gian và tiến độ thực hiện
Điều khoản này quy định các mốc thời gian trong quá trình thi công, từ lúc khởi công cho đến hoàn thiện công trình. Các mốc thời gian này sẽ làm cơ sở để áp dụng điều khoản phạt.
Điều kiện nghiệm thu, bàn giao
Chủ nhà cần xác định các điều kiện trước khi tiến hành lập Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình. Biên bản nghiệm thu sẽ là một phần không thể thiếu trong hồ sơ xin đăng ký chủ sở hữu công trình (hoàn công). Do đó, nên viện dẫn các chỉ tiêu, yêu cầu trong Biên bản nghiệm thu để thỏa thuận các điều kiện về nghiệm thu trong hợp đồng.
Giá cả và phương thức thanh toán
Điều khoản về giá nên ghi rõ đã bao gồm các khoản nhân công, chi phí vận chuyển, phí thuê máy móc… phù hợp với thỏa thuận ban đầu. Nếu hai bên chấp nhận điều chỉnh giá trong trường hợp thị trường vật liệu xây dựng hoặc đơn giá tiền lương tăng đột biến thì cần quy định rõ điều kiện và mức độ (%) tăng giá như thế nào thì hợp đồng sẽ được điều chỉnh giá.
Chủ nhà nên chia đều 70% trị giá hợp đồng thanh toán theo tỷ lệ hoàn thành các hạng mục công trình. 25% sẽ được thanh toán sau khi ký Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình hoặc hoàn tất thủ tục hoàn công công trình (nếu thủ tục này do nhà thầu đảm nhận). Chủ nhà giữ lại ít nhất 5% trị giá hợp đồng làm “vật thế chấp” trong thời gian bảo hành công trình.
Trách nhiệm của nhà thầu
Tùy theo quy mô từng công trình, trách nhiệm của nhà thầu có thể có thêm các điều khoản sau:
Tổ chức thi công công trình đảm bảo đúng theo tiến độ, biện pháp thi công theo đúng các tài liệu đã được quy định trong điều khoản về các tài liệu của hợp đồng
Thi công công trình theo đúng theo giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế
Tổ chức nhân lực, thiết bị, xe máy thi công, bảo quản vật tư , đảm bảo tuyệt đối an toàn lao động cũng như bảo vệ môi trường trong suốt quá trình thi công
Sử dụng vật tư đúng quy cách, chủng loại theo thiết kế
Chịu hoàn toàn trách nhiệm về chất lượng, kỹ thuật, mỹ thuật khi thi công công trình
Mở sổ nhật ký công trường, ghi chép đầy đủ các diễn biến xảy ra trong quá trình thi công
Lập hồ sơ hoàn công và quyết toán theo đúng quy định sau khi nghiệm thu bàn giao công trình trong thời gian không quá 10 ngày kể từ ngày nghiệm thu
Chịu trách nhiệm quản lý mặt bằng xây dựng, đảm bảo an ninh trật tự trong thời gian tổ chức thi công
Bên B (Nhà thầu) phải sửa chữa ngay các sai sót khi bên A (Chủ nhà) phát hiện. Việc sửa chữa phải đảm bảo đúng với hồ sơ thiết kế và quy trình, quy phạm thi công
Bên B (Nhà thầu) không được giao thầu phụ toàn bộ công trình. Trường hợp Nhà thầu cần giao thầu phụ một bộ phận công trình thì phải thông qua và có sự đồng ý của bên A (Chủ nhà)
Điều khoản phạt
Điều khoản phạt nhằm đảm bảo tiến độ thi công và quyền rút lại hợp đồng trong trường hợp nhà thầu thi công chậm trễ quá thời hạn quy định. Điều khoản này có thể ghi như sau:
Nếu bên B (Nhà thầu) không đảm bảo tiến độ thi công theo quy định tại Hợp đồng này mà không có lý do chính đáng thì sẽ bị bên A phạt 0,2% giá trị hợp đồng cho mỗi tuần chậm tiến độ, mức phạt tối đa 2% giá trị trúng thầu và số tiền phạt trễ sẽ khấu trừ vào lần thanh toán kế tiếp. Tuy nhiên, nếu việc chậm trễ kéo dài quá 10 tuần mà không có lý do chính đáng, thì bên A (Chủ nhà) có quyền chấm dứt hợp đồng và giao cho nhà thầu khác tiếp tục thực hiện các phần việc còn lại của công trình. Mọi thiệt hại phát sinh (nếu có) sẽ do bên B chịu trách nhiệm
Điều khoản xử lý khi có tranh chấp
Những tranh chấp trong hợp đồng cần có thời hạn giải quyết một cách cụ thể. Nhiều hợp đồng đã viện dẫn một điều khoản nghe rất thân tình: “Trong trường hợp có sự tranh chấp hay bất đồng ý kiến, hai bên (A và B) sẽ cố gắng giải quyết trong tinh thần hợp tác. Tuy nhiên, nếu các bất đồng vẫn không được giải quyết, sự việc sẽ được đưa ra Tòa án kinh tế TP.HCM”. Tuy nhiên thời hạn cho các bất đồng vẫn không được giải quyết đã không được quy định bằng một thời hạn cụ thể nên một trong các bên chỉ cần tỏ tinh thần hợp tác để né tránh việc đưa vụ việc ra Tòa án. Điều khoản này nên ghi như sau:
Trong trường hợp có bất đồng, khiếu nại hoặc có tranh chấp liên quan đến hợp đồng này, hoặc là vi phạm hợp đồng, các bên sẽ bàn bạc và hòa giải trên tinh thần công bằng thiện chí. Trong vòng 15 ngày kể từ ngày một trong các bên gởi văn bản yêu cầu hòa giải cho bên kia, nếu vụ việc vẫn chưa được giải quyết thì một trong các bên được quyền đệ trình vụ việc lên Tòa án………….. để giải quyết. Quyết định của Tòa án là quyết định cuối cùng và bắt buộc hai bên phải thi hành. Án phí hoặc bất cứ chi phí nào khác, nếu có sẽ do bên thua kiện chịu, trừ khi có quyết định khác của Tòa án
