Khi chuẩn bị xây nhà, nhiều người chỉ quan tâm đến tài chính, vật liệu, kiến trúc… Phần Giấy phép xây dựng thường được “khoán” cho nhà thầu hoặc được nhà thầu “khuyến mại” kèm theo Hợp đồng xây dựng. Có thể do ngại thủ tục hành… chính nên không ít người đã phải chịu thêm một khoản phí không đáng có này. Bởi lẽ, theo quy định hiện nay, thủ tục cấp Giấy phép xây dựng đã được cải cách theo hướng đơn giản hóa, thậm chi một số loại công trình được miễn giấy phép xây dựng hoặc chỉ cần xin giấy phép xây dựng tạm.
Các trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng
Tại TP. HCM, quy định về Giấy phép xây dựng hiện được áp dụng theo Quyết định số 04/2006/QĐ-UBND ngày 17/01/2006. Theo quyết định này, các loại công trình sau đây được miễn giấy phép xây dựng:
- Công trình tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính, bao gồm công trình tạm của chủ đầu tư và công trình tạm của nhà thầu nằm trong sơ đồ tổng mặt bằng công trường xây dựng đã được phê duyệt
- Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình
- Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị; điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt (trừ một số tuyến đường do UBND huyện quy định), được phép xây dựng tối đa hai tầng (một trệt, một lầu) với tổng diện tích sàn xây dựng không quá 200m2
Tuy nhiên, trước khi khởi công xây dựng các công trình nêu trên, chủ đầu tư phải đăng ký tại UBND phường/xã nơi tọa lạc công trình để được kiểm tra, theo dõi thi công.
Các trường hợp chỉ cần xin Giấy phép xây dựng tạm
Giấy phép xây dựng tạm cho phép công trình được tồn tại trong một thời hạn nhất định. Loại giấy phép này được xem là giải pháp tạm thời về nhu cầu nhà ở tại các khu quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 đã được duyệt và công bố nhưng Nhà nước chưa có quyết định thu hồi đất.
Giấy phép xây dựng tạm chỉ cho phép xây dựng dạng bán kiên cố tối đa 2 tầng (trệt, gác gỗ hay bằng vật liệu lắp ghép, tường gạch, mái tôn).
Trong nội dung giấy phép xây dựng tạm, cơ quan cấp phép sẽ ghi rõ thời gian có hiệu lực của giấy phép (nếu đã xác định chính xác thời điểm thực hiện quy hoạch xây dựng). Trường hợp chưa xác định được thời điểm thực hiện quy hoạch xây dựng thì giấy phép sẽ mặc nhiên hết hiệu lực tại thời điểm Nhà nước công bố quyết định thu hồi đất. Khi giấy phép hết hạn chủ công trình xây dựng tạm phải tự phá dỡ và được bồi thường hỗ trợ về vật kiến trúc
Theo công văn số 2187/SXD-CPXD ngày 02/04/2009 thì Sở Xây dựng TP. HCM sẽ xem xét cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn đối với đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật (nhà ga, bến xe, đường dự phóng...) và công trình hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện , công viên, nhà văn hóa...) nếu các công trình này chưa bị thu hồi đất. Riêng nhà ở trong khu vực hành lang bảo vệ kênh rạch thì chỉ được sửa chữa mà không được phép xây dựng mới. Đối với khu dân cư hiện hữu đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước) thì được cấp phép xây dựng công trình, nhà ở.
Cũng theo công văn trên, đối với nhà ở nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới của các tuyến đường hiện hữu nhưng chưa có kế hoạch mở rộng đường thì chỉ được phép sữa chữa, cải tạo, hoặc chỉ được xây dựng tạm bán kiên cố dạng nhà trệt, tường gạch, mái tôn hoặc ngói. Nếu hiện trạng là đất trống thì không được phép xây nhà ở mà chỉ được phép xây lại tường rào hoặc cổng
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng
Nếu là nhà ở trong đô thị, chủ nhà cần đảm bảo có đủ các giấy tờ đây trước khi nộp hồ sơ xin GPXD:
2. Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai có công chứng.
Số lượng : 01 bộ - bao gồm :
- Quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trích lục bản đồ địa chính khu đất.
3. Bản vẽ thiết kế.
Số lượng : 03 bộ - bao gồm các thành phần :
- Họa đồ vị trí công trình có thể hiện số lô, ranh thửa đất và ranh lộ giới.
- Sơ đồ mặt bằng xây dựng công trình (mặt bằng tổng thể), tỷ lệ 1/200 ÷ 1/500
- Mặt bằng các tầng, các mặt cắt, mặt đứng điển hình của công trình, tỷ lệ 1/100 ÷ 1/200
- Mặt bằng móng của công trình, mặt cắt ngang chi tiết móng điển hình, tỷ lệ 1/100 ÷ 1/200.
- Sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước.
Trường hợp sửa chữa, cải tạo các công trình thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng hoặc phá dỡ công trình cũ để xây dựng công trình mới, thì hồ sơ xin giấy phép xây dựng còn phải kèm theo ảnh chụp mặt đứng chính hiện trạng công trình cũ, các bản vẽ hiện trạng thể hiện được mặt bằng, mặt cắt các tầng, mặt đứng và phương án phá dỡ công trình cũ (nếu có) do một Công ty tư vấn thiết kế lập.
Nếu là nhà ở nông thôn, yêu cầu hồ sơ đơn giản hơn:
1. Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
2. Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất có chứng nhận của Uỷ ban nhân dân xã.
3. Sơ đồ mặt bằng xây dựng công trình trên lô đất và các công trình liền kề nếu có do chủ nhà ở đó tự vẽ theo mẫu (tại Phụ lục số 8 của Thông tư 02/2007/TT-BXD).
Cơ quan tiếp nhận, lệ phí và thời gian thực hiện
Tùy theo quy mô công trình, hồ sơ xin GPXD sẽ được nộp tại Sở Xây dựng hoặc UBND Quận/Huyện hoặc UBND Xã/Thị trấn. Theo đó, Sở Xây dựng sẽ tiếp nhận hồ sơ cho các công trình cấp I (nhà ở có chiều cao từ 20 – 29 tầng, tổng diện tích sàn từ 5.000 – 10.000 m2); UBND cấp xã sẽ nhận hồ sơ cho nhà ở riêng lẻ ở các điểm dân cư nông thôn; phần còn lại được nộp tại UBND cấp quận/huyện, trừ công trình xây dựng trong Khu đô thị mới, Khu công nghiệp, Khu chế xuất… sẽ do Ban Quản lý các khu này tiếp nhận và giải quyết
Thời hạn cấp phép là 15 – 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Lệ phí cấp phép: 50.000 đồng.
Đừng lo ngại hồ sơ bị thiếu sót hoặc chưa khai báo đúng theo yêu cầu. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo bằng văn bản một cách cụ thể và đầy đủ một lần những thiếu sót của hồ sơ như là một nỗ lực trong việc đơn giản hóa thủ tục hành chinh
Những điều cần lưu ý sau khi có được GPXD
Ngay khi nhận GPXD tại cơ quan cấp phép, chủ nhà cần lưu ý một số điểm sau:
- Kiểm tra lại chi tiết trên Giấy phép, nếu phát hiện sai so với hồ sơ, cơ quan cấp phép sẽ sửa ngay. Ngược lại, nếu phát hiện trễ, việc chỉnh sửa Giấy phép sẽ phải thực hiện theo quy trình điều chỉnh Giấy phép xây dựng
- Gởi một bản sao giấy phép xây dựng đến UBND phường nơi xây dựng công trình
- Phải xin gia hạn giấy phép nếu sau 12 tháng mà công trình chưa được khởi công. Luật cho phép GPXD có thể được gia hạn nhiều lần, mỗi lần không quá 12 tháng. Tuy nhiên, mỗi lần gia hạn, giấy phép sẽ được xét lại yêu tố về quy hoạch, thu hồi đất, thời hạn sử dụng đất
- Phải xin đổi GPXD nếu chủ nhà thay đổi thiết kế đã đăng ký cấp phép
- Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Thông tư 24/2009/TT-B ngày 22/07/2009 thì các hành vi sau đây sẽ bị xem là xây dựng sai Giấy phép:
o Thay đổi vị trí xây dựng công trình;
o Sai cốt nền xây dựng công trình;
o Vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng;
o Sai diện tích xây dựng (tầng một);
o Chiều cao công trình vượt quá chiều cao được quy định trong giấy phép xây dựng;
o Xây dựng vượt quá số tầng quy định trong giấy phép xây dựng;
o Vi phạm những quy định về quản lý kiến trúc đô thị (đối với những khu vực đã có thiết kế đô thị được duyệt).
- Tuy nhiên, nếu việc xây dựng sai GPXD thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được miễn phạt;
o Xây dựng sai vị trí hoặc thay đổi diện tích đã ghi trong giấy phép đối với những nơi chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt nhưng nằm trong diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chủ nhà, không gây khiếu kiện, không lấn chiếm chỉ giới đường đỏ hoặc chỉ giới xây dựng, không vi phạm quy định tại điểm a khoản 2 Điều 3 Quyết định số 39/2005/QĐ-TTg ngày 28 tháng 02 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Điều 121 của Luật Xây dựng;
o Thay đổi kiến trúc bên trong công trình xây dựng mà không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
o Giảm số tầng so với giấy phép xây dựng đối với những nơi chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Để biết thêm các quy định về xử phạt trong xây dựng nhà ở, chủ nhà nên tìm đọc Thông tư 24/2009/TT-BXD ngày 22/07/2009 của Bộ Xây dựng.
Tài liệu đính kèm:
